不得不承认,这一届投资人集体押错了一个赛道——联合办公空间。
8月8日,WeWork发布二季度财报,透露一个关键信号:由于亏损、现金压力、客户流失等因素,公司未来12个月内能否持续经营,存在重大疑虑。
(资料图片仅供参考)
据财报信息,WeWork二季度的业绩为:收入约8.44亿美元,同比增4%,但净亏损约3.97亿美元,同比增长约60%。
要知道,WeWork是全球共享办公的“老大哥”。2021年WeWork初登纳斯达克时,市值曾达470亿美元(3387亿RMB)。
据Maigoo数据,WeWork、优客工场、氪空间排名国内前三。
“老大哥”陷入困境,老二、老三的日子也并不好过。
据铅笔道DATA数据,氪空间多家关联公司已被纳入失信名单,超过10家关联公司被限制高消费。
而优客工场也是如此:公司被限制高消费,创始人毛大庆被列为“关联限制对象”。
据WeWork2022年财报数据,总收入约6.6亿元,净亏损5.07亿元。
WeWork传达的预警信号,背后核心原因有3个:亏损、现金、客户流失。
第一个原因是亏损。
从这一点看,其本质原因是:联合办公生意赚钱的可能性很小,背后的逻辑和长租公寓类似——账算不过来。
长租公寓也是这届投资人集体押错的赛道:独角兽全军覆没。
此外,二者还有一个相似之处:都是二房东生意,只是一个面向老百姓,一个面向企业。
就长租公寓而言,SOHO创始人潘石屹曾说:不建议投资。
他描述道:这个业务一定会有银行贷款,贷款基准利率是4.9%,实际成本会更高,把款贷过来把房子建好再租出去,回报率只有1%。
联合办公也存在类似逻辑,不知道利润从何处来。
据WeWork最新财报,联合办公的毛利只有约18%。
2023年1-6月份,租赁费占会员收入的比例约79%;2022年,这个数字为85%。计算下来,两年平均毛利18%。
这意味着:假设WeWork收到100元租金,其中的82元要上缴给房东。
在这个商业模型下,WeWork实际是在帮房东打工。尤其是当空置率高于18%,不论WeWork怎么努力,公司都无法赚钱。
从财报信息可见,WeWork的空置率达25%-28%。
2022年12月31日,WeWork空置率为25%。2023年6月30日,其空置率为28%。
这2个客观条件下已经注定一个事实:WeWork无法盈利。
更重要的是,这个空置水平(>18%)并非偶然事件,而是常态——就连写字楼也是逼近这个数字。据高力国际数据显示,2022年末北京甲级写字楼空置率约16%。
从账面看,也能大概反映这个事实:在租金成本+费用等支出下,WeWork入不敷出。
以今年二季度为例,WeWork收入为8.44亿美元,仅地点运营费(含租金)一项便花去7.25亿美元,销售及行政费用为1.5亿美元,两大项已经造成亏损。
结合开店选址费、减值、折旧摊销等支出,合计约11.95亿美元。
这种成本费用结构,盈利的可能性很小。
WeWork危机的第二个原因与现金有关。
这个压力背后的事实是,WeWork已经持续亏损多年:2022年净亏损22.5亿美元,2021年净亏损46.32亿美元,2020年亏损32亿美元,2019年亏损35亿美元...
2019年6月30日,WeWork现金及等价物约24.7亿美元,而2023年6月30日变成了2.05亿美元——枯竭速度可想而知。
WeWork危机第三个原因与客户流失有关。
从商业模式看,WeWork主要依赖KA客户(大客户),即员工人数大于500的企业。而值得注意的是,这部分客户正在流失。
截至2023年6月,KA客户占总客户数比例约41%,同比下滑4%,而其总客户数仅仅增长了1%。
总而言之,在“科技创新”为主旋律的今天,WeWork属于旧时代的产物。
在那个“模式创新”为主的昨天,在资本强推的背景下,一些未充分验证的公司被强行抬上资本市场,但由于不是客户的选择,最后伤痕累累。
当然,这并不是说“WeWork们”未来没有机会,只要愿意改变(转型/升级)就有机会。
目前只能说,以共享模式+二房东的模式,对企业办公赛道而言,缺乏广泛的市场基础。
行业不希望看到“WeWork们”的悲凉结局。
关键词:
我们要深刻反思,这届全球投资人为什么会集体押错一个赛道。
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